ToplantıdaYönetim Kurulu’nun talep ettiği 4. madde kabul edilip, Yönetim Kurulu’na yetki verildi. Olağanüstü Genel Kurul’da Divan Başkanlığı’nı, oy çokluğu ile seçilen Av. Metin Ünlü, Başkan Yardımcılıklarına Aykut Ergil ve Suat Sarı, yazman MersinBüyükşehir Belediyesi Mersin Su ve Kanalizasyon İdaresi (MESKİ) Genel Müdürlüğü’nün 2022 Yılı 1. Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Mersin Büyükşehir Belediye Başkanı Vahap Seçer başkanlığında gerçekleştirildi. MESKİ Genel Müdürlüğü 2022 Mali Yılı Ek Ödenek Talebi ve 2022 Mali Yılı Revize Ücret BüyükşehirBelediyesi'nin Eylül ayı Meclis toplantısının ardından MESKİ Genel Müdürlüğü 2021 Yılı 2. Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı da Başkan Seçer başkanlığında gerçekleştirildi. Başkan Seçer, su borçlarının yapılandırılmasına ilişkin sürenin 1 ay uzatıldığını anımsatarak, 'Son başvuru tarihi 30 Eylül 2021. İlk taksit ödeme tarihi ise 31 3003.2016 tarihli Olağan Genel Kurul. 30.03.2016 tarihli Olağan Genel Kurul Gündemi. 30.03.2016 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısına Davet. 30.03.2016 tarihli Vekaletname Örneği. 30.03.2016 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantı Tutanağı. 30.03.2016 tarihli Genel Kurul-Esas Sözleşme Tadil Metni. Apartmanlardayaşanan sorunların daha kolay ve hızlı çözümlenmesinde yönetici ve yönetim kurulu önemli bir yere sahiptir. OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISINDA SEÇİLMİŞ OLAN YÖNETİCİ BİR YILLIK SÜRE DOLMADAN DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ? Olağanüstü toplantı çağrısı mutlaka toplantı sebebini de içermelidir. Böylece Fast Money. Olağanüstü apartman toplantısı çağrısı örneği!Apartmanda kurul toplantıları belirlenen tarihlerde senede 1 kez düzenleniyor. Kanunen eğer herhangi bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde Mülkiyeti Kanunu madde 29 gereğince; Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtiliyor. Peki, olağanüstü apartman toplantısı çağrısı nasıl yapılır?Olağanüstü apartman toplantısı çağrısı örneği............... Apartmanı Kat MaliklerineKat malikleri kurulu, aşağıdaki gündem maddelerini görüşüp karara bağlamak üzere ../../.... günü... Kat Mülkiyeti Kanununa göre, apartmanlarda sekiz ve üzeri bağımsız bölüm olması halinde apartman yönetimi oluşturmak zorunludur. Apartman yönetimi kurulabilmesi için ilk olarak apartmanda kat maliklerinin en az 3te 1inin genel kurul çağrısı üzerine toplantı yapılması gerekmektedir. Bu durumda yapılacak toplantı çağrısı, toplantıdan en az 15 gün önce olmalıdır. Tarih belirlendikten sonra, kat malikleri ile yapılan toplantıda yönetime adaylığını koyan kat malikleri için oylama yapılmalıdır. Bu oyların yüzde 51 i, yönetim kurulu veya yönetici seçmektedir. Bu oylama sonucunda eğer yönetim için bir kişi atanmış ise, bu kişi yönetici unvanını almakta; eğer üç veya daha fazla kişi atanmış ise de bu kişiler yönetim kurulunu oluşturmaktadır.  Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlar ise, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Bu yazılara da göz atabilirsiniz; Seçilen Apartman Yönetimi Nasıl Değişir? Yönetimden memnun kalmayan kat malikleri kurulu, genel kurul toplantılarında apartman yönetimi değişikliği talep edebilmektedir. Apartman yönetimi değişikliğinin yapılabilmesi için olağan genel kurul veya olağanüstü genel kurul toplantı çağrısının yapılması ve yeter sayının sağlanması gerekmektedir. Yaşam alanında bulunan kat malikleri kurulu, yönetimin tavrını denetleme ve geçerli sebepler oluştuğunda değiştirme hakkına sahiptir. Bu denetleme, yönetim planında bir tarih aralığı belirlenmemiş ise, her üç ayda bir yapılabilmektedir. Eğer geçerli sebepler oluşmuş ise, denetleme sürekli yapılabilir. Kat malikleri kurulu tarafından denetleme yetkisi verilen kişi bu kişi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmektedir veya üç kişilik bir denetim kurulu, kat malikleri kuruluna yönetimle ilgili bir denetleme raporu, yani yapılan denetimlerin sonucunu ve yönetim hakkındaki fikirlerini sunmalıdır. Daha sonra sunulan bu rapor çoğaltılarak, taahhütlü mektuplarla kat maliklerinin tümüne gönderilmelidir. Son olarak denetçi olarak belirlenen kişi veya kurul, verecek oldukları kararları ve varsa gerekli gördükleri diğer konuları, sayfaları numaralandırarak her sayfası noter tasdikli bir deftere geçirip tarih ve imza ile belgeleştirmelidir. Yönetim eğer sulh mahkemesi tarafından atanmış ise, bu atanma üzerinden altı ay geçmediği sürece kat malikleri kurulunca değiştirilememektedir. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir. KAT MALİKLERİ GENEL KURUL TOPLANTILARI COVID-19 NEDENİYLE ERTELENDİ Mİ ? 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 29. Maddesi'nde “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğerböyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır” hükmüne göre Site ve apartman iş merkezi ve plazaların kat malikleri genel kurulları her yılın Ocak ayında yoğunlaşmaktadır. Bu toplu yaşam alanlarının pek çoğunda Koronavirüs Covid-19 pandemisi sürecinde kat malikleri genel kurullarını düzenleyebilecekleri sosyal mesafe ve uygun havalandırma koşullarına sahip toplantı alanları bulunmamakta veya kat maliklerinin yaş grubu nedeniyle sokağa çıkma kısıtlarının bulunması, pozitif vaka olmasından kaynaklı karantina da olunması nedeniyle katılamama gibi pek çok konu toplantı yapmaya engel teşkil etmekteydi. tarihli kabine toplantısı sonrasında yayınlanan yerinde normalleşme planı çerçevesinde sivil toplum örgütleri, meslek odaları, kooperatifler ve benzeri kuruluşların ; düşük, orta ve yüksek riskli illerde katılımı 300 kişiye geçmemesi ve her bir kişi için 8 m2 alan ayrılması şartıyla yapılabilmesine izin verilmişti. Bu durum tarihli kabine toplantısı sonrasında geri getirilen kısıtlamalar neticesinde değişmemiştir. Bu şartlarda genel kurulların nasıl yapılması gerektiği ile ilgili blog yazımız Yeni Normalleşme Planı Çerçevesinde Kat Malikleri Genel Kurulları Yapılabiliyor Mu ? için bu paragrafa tıklayınız. Blogumuzun buradan sonraki kısmı kısıtlama dönemine ait bilgileri içermektedir. Site ve apartman iş merkezi ve plazaların genel kurullarının Koronavirüs Covid-19 pandemisi ile ilgili olarak yapılması gereken kat malikleri genel kurulları ve temsilciler kurullarının iptaline veya ertelendiğine dair ülke genelinde bir karar olmamasına rağmen; Site ve apartman iş merkezi ve plazaların Yönetici ve Yönetim Kurullarının yayınlanan kanunlar, genelgeler, yetkili makam yazıları emsal alındığında, kat malikleri genel kurullarını ve toplu yapılardaki temsilciler kurulu toplantılarını erteleyebilirler. Mevcut yönetim ve yönetim kurullarının görevlerinin, yetkilerinin ve sorumluluklarının erteleme süresi bittiğinde yapılacak ilk genel kurula kadar devam etmesi halinde ve genel kurulların yazıdaki gerekçelere istinaden ertelenerek yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına dair görüşümüzü ifade ederiz. Bu yazımızda eğer genel kurul yapılması zorunluk haline gelmiş ise hangi hususlara dikkat edilmesi gerektiği de bulunmaktadır. Bu görüşümüz hukuki mütalaa olarak görülmemelidir. Koronavirüs Covid-19 pandemisi başlangıcından bu yana yayınlanan kanun ve kararlar çerçevesinde genel kurulların yapılmaması yönündeki genel görüşümüz aynı olup, pandemide gelinen nokta son yayınlanan Sağlık ve İçişleri Bakanlıklarının ilgili yazıları, İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile önümüzdeki süreçte site ve apartman yönetimleri için yapılması gerekenler aşağıdaki gibidir. 1 tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinliklerin ile ilgili Genel kurul toplantıları dahil ertelemeler kapsamı genişletilmiş olup, ancak sadece tüzel kişiliği olanlar site apartman iş merkezi plazalar için yapılmıştır. Tüzel kişiliği olmayan Site ve Apartman Kat Malikleri Kurulları için ülke genelinde bir erteleme söz konusu değildir. Ne yazık ki kanun koyucu ve yürütme makamı onlarca, yüzlerce, binlerce bireyin yaşadığı toplu yaşam alanlarını gözünden kaçırmaya ve kanuni düzenleme yapmamaya devam etmektedir. Her türlü toplantı, etkinlik, mevlid, yılbaşı kutlaması ve hatta evlerde misafirlik, gün toplantıları yasak iken tüzel kişiliği olmayan Site ve apartman iş merkezi ve plazalarda Kat Malikleri Kurulu yasak değildir. 2 Site ve apartman iş merkezi ve plazaların “Yönetimlerin Banka yetkileri” gibi özel ve tüzel kişiliklerin, kamu tüzel kişiliklerin uygulamaları “doğal afet ve salgın dönemi” çerçevesinde çözüme kavuşturulabilir. Bunun için sona eren banka yetkileri için ilgili bankaların genel müdürlüklerine durumu izah eden bir dilekçe ile genel kuurl yapmaya müsait zamana kadar geçici olarak yetkilerin devamı talep edilebilir. Bu durumda bir zorunluluk yoksa “dünyanın ve ülkenin olağanüstü şartları gereği” kat malikleri kurulları ertelenebilir. Anagayrimenkul kat maliklerinin genel kurulun yapılmamasına yönelik gelebilecek itiraz, girişimler ve sulh mahkemelerine başvurularak “yöneticinin genel kurulun yapılmamasına yönelik olan girişimleri” açıkça o anagayrimenkul yöneticisi veya yönetim kurulunun bir “kötü niyeti” bulunmuyorsa sorun haline gelmeyecektir. Önemli olan yöneticilerin ve yönetim kurulu üyelerinin yönetim süreçleri konusunda bir çekincelerinin olmaması gerekir. İhtiyaç yoksa kat malikleri genel kurulları ertelenebilir. 3 Genel yönetim süreçleri içinde ciddi bir aksaklık nedeniyle veya Anagayrimenkulün ve kat maliklerinin menfaati için kat malikleri olağan Genel Kurul yapma zorunluluğu bulunuyorsa; ülke genelinde kesin bir yasak olmadığından öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları incelenmelidir. Örneğin Apartman ve Site Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarının Ankara ilinde tarihine kadar, İstanbul ilinde Küçükçekmece ve Başakşehir ilçerinde Aralık 2020 ayı sonuna kadar ertelenmesi kararı bulunmaktadır. Bu tür kararların alınmadığı il veya ilçelerde kat malikleri genel kurullarının yapılmasına dair hukuki olarak engel bulunmamaktadır. 4 Koranavirüs Covid-19 Pandemisi ile mücadele bölgesel bazlı olarak yürütüldüğünden bu tarihten itibaren ülke genelinde bir karar alınmadığı sürece Site apartman iş merkezi ve plazalarda Toplu yapı Kat Malikleri Kurulunun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır. Bu konuda ertelemeye dair anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları da yoksa kurul yapmadan önce İlçe Kaymakamlığı'ndan görüş almanız gereklidir. Bu görüşler ülke çapında yönetimlerimiz ve profesyonel yönetim şirketleri yaparsa genel bir karar alınması mümkün olabilir. Görüş alırken yazımızda aşağıda belirtilmiş olan örnek kararları dilekçe ile kaymakamlıklara yazı ekinde bildirebilirsiniz. İlçe Kaymakamlıkları “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu” 27. ve 72. Maddelerince görüş yazısı ve kararlarının ivedilikle alınması, uygulamalarda herhangi bir aksaklığa izin verilmemesi ve mağduriyetlere neden olunmaması konusunda İçişleri Bakanlığı tarafından bilgilendirilmişlerdir. Bu doğrultuda İlçe Kaymakamlığı'ndan Kat Malikleri Kurulunun yapılabileceğine dair bir görüş alınırsa ihtiyacınız dahilinde kat malikleri genel kurullarınızı gerçekleştirebilirsiniz. 5 Bununla birlikte lat malikleri genel kurullarınızı gerçekleştirirken İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20077 sayılı " Yeni Kısıtlama ve Tedbirler” ile 30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20076 sayılı " Sokağa Çıkma Kısıtlamaları” konulu yazıları içeriğinde bulunan gerekçelere bölgenizde herhangi bir yasak ve sınırlama yoksa da uyulması, aşağıda yazılan Genel Sağlık tedbirleri ve kat maliklerinin katılabileceği bir zamanda kurulların planlanması ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunundaki olağan ve olağanüstü genel kurul toplantı katılım yeter sayısı gibi şartlarının sağlanması gereklidir. a Temizlik, maske kullanımı ve sosyal mesafe kurallarının uygulanması 1593 sayılı "Umumi Hıfzısıhha Kanunu" gereğince sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınmasının mümkün olmadığı düşünüldüğünde Site apartman iş merkezi ve plazalarda Toplu yapı Kat Malikleri Genel Kurulları yapılmamalıdır. Kat malikleri genel kurulunda sosyal mesafe, temizlik hijyen ve maske kullanımının sağlanmasının mümkün olamayacağı ve koronavirüs pozitif kişilerin kaydının görüntülenebildiği HES Kodu ibrazı zorunluluğunun şu an için yalnızca kamu daireleri, AVM’ler ve özel güvenlik görevlisi istihdamı bulunan anagayrimenkullerde bulunması durumu düşünüldüğünde; kat malikleri kurulu için toplantı öncesi özel güvenlik görevlisi temini yapılamayacaksa ve gerekli sorgulama yapıldıktan sonra herhangi bir olumsuzluğa rastlanmayan kat maliki, site sakini ve/veya vekilinin salona girişi sağlanamayacaksa genel kurullar yapılmamalıdır. Kurulların yapılacağı salonun; tavan yüksekliğinin minimum 2,5 metre, katılımcılar arası mesafenin 2 metre esas alınması, dolayısı ile 4 m2 başına bir katılımcının düşeceği geniş salonların tercih edilmesi, salonun gerekli havalandırma şartlarının sağlanması, tercihen pencereli salonlarda pencerelerin açılması bu mümkün değilse iklimlendirme sistemlerinin taze hava verebildiği yapan salonların tercih edilmesi gereklidir. Örneğin 300 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde fiili olarak 100 kat maliki genel kurullara katılıyorsa bu durumda 100 kişi x 4 m2 hesabı ile en az 400 metrekarelik bir salon tercih edilmelidir. Bu şartlar sağlanamıyorsa kat malikleri genel kurulu yapılmamalıdır. b Evlerde/kapıcı dairelerinde toplantı yasağına uyulması durumu Kış mevsiminin gelmesi nedeniyle kapalı alanlarda daha çok vakit geçirdiğimiz bu dönemde genel kurulların virüsün bulaşma/yayılım hızını artırabileceği göz önüne alındığında evlerde veya yeterli büyüklükte olmayan kapalı alanlarda genel kurul yapılmaması mevlid, gün toplantısı, yılbaşı kutlaması gibi etkinliklere ve evlere misafir kabul edilmesi yasak kapsamı dahilindeyken evlerde, apartman bodrumlarında, kapıcı dairelerinde Site apartman iş merkezi ve plazalar gibi toplu yapılarda Kat Malikleri Genel Kurulları yapılmamalıdır. c Sokağa çıkma kısıtlaması saatleri ve genel kısıtlaması bulunan yaş grupları durumu Site apartman iş merkezi ve plazalarda Anagayrimenkulün en yüksek yönetim organı olan Kat Malikleri Genel Kurullarında her bir kat malikinin katılımı önemlidir. Eğer bu yasağa dahil olacak durumda kat malikleri çoğunluktaysa kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de kat malikleri genel kurulları kısıtlamaların olduğu gün ve saatlerde yapılmamalıdır. d Şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu durumlar Konaravirüs ile mücadele kapsamında salgının yayılmasını önlemek amacı ile şehirler arası ve ülkeler arası seyahat kısıtlamasının olduğu, programlı olmayan bir veya bir kaç gün önce ilan edilebilen sokağa çıkma kısıtlamalarının olduğu ve kısıtlamaların devam ettiği tarihlerde önceden ilan edilmiş olsa da genel kurula katılımının mümkün olamayacağı düşünüldüğünde kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de ilan edilen bu kat malikleri genel kurullar ertelenmelidir. e Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulları şartlarına uyulması durumu Olağanüstü bir dönemde olunsa da kat malikleri genel kurulları için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun genel kurullara ve yönetim planlarına ilişkin olarak koyduğu 28, 29, 30, 31, 32, 34, 41, 42, 43, 69 ve 71. Maddelerine uyulması gereklidir. Genel kurul ilanı şekli, kurul çağrısı, kurulun tebliği, kurulun gündemi, denetim kurulu raporu, toplantı yeter sayıları ve karar yeter sayıları açısından bir değişiklik yoktur. Bu şartlar sağlanamıyorsa kat malikleri genel kurullar ertelenmelidir. f Tercihen sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi durumu Yukarı da belirtlilen tüm şartlar ne kadar sağlanırsa sağlansın kat malikleri genel kurullarına katılım virüs bulaş riski korkusu nedeniyleile düşük olacaktır. Bu sebeple ilgili 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun karar yeter sayılarına uygun hareket edilmesi gerekir. Kat mülkiyeti kanunun 32 Genel Kararlar, 37 İşletme Projesi'nin Yapılması ve 39. Yöneticinin Hesap Vermesi maddelerde toplantıya katılanların salt çoğunluğu Ne kadar az kişi katılırsa katılsın yeterlidir. Bununla birlikte Kat mülkiyeti kanunun19. Ortak Alanlarda İnşaat, 24. Yasak İşler, 25. Kat Mülkiyetinin Devri, 28. Yönetim Planının Değiştirilmesi, 30. İlk Toplantı Nisabı, 34. ve 71. Yönetici ve/veya Yönetim Kurulu Seçimi, 41. ve 71. Denetçi ve/veya Denetim Kurulu'nun Atanması, 42. Faydalı Yenilik ve İlaveler ile Yatırım Kararı, 43. Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler, 44. Ruhsat Projesi'nin Değiştirilmesini gerektiren ilaveler veya İşler , 45. Temliki Tasarruf İşleri ve Ortak Alanların Kiralanması vs, Geçici 2. Madde Toplu Yapıya Geçiş maddelerindeki kararlar; yeter sayı içerdiğinden gündeme bu konuların alınması ihtilafa, itirazlara ve genel kurulun toplantısının ilgili kararlarının iptaline kadar gidecek bir süreci başlatabilir. Çok zorunlu hallerde bu kararlar alınabileceği gibi Ek Madde 5 Hatalı Bağımsız Bölüm Numaralarının değiştirilmesi, özellikle hasarlı yapıların yıkım kararı idarece süreye bağlandığından kentsel dönüşüme ilişkin kararlar Geçici 4. Madde Kat İrtifakına Geçiş ve yine 44. Maddeler uygulanabilir. Özetle anagayrimenkulün ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderler ve genel giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kararları, ortak gider ve avans payları aidat kararları, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler veya gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına mağduriyetine sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için genel kurullar toplanabilir. Kat malikleri kurullara katılmıyor düşüncesi ile bu arada yatırım gerektiren, pahalı, lüks işleri muhalefet olmadan karara bağlayalım şeklinde bir yönetici veya yönetim kurulu düşüncesi Medeni Kanun 2. Maddesi'ndeki iyi niyet ve dürüstlük kuralı ile bağdaşmamaktadır, “Her vatandaş, haklarını ve yetkilerini kullanırken, borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın veya yetkinin açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." İşletme projesinde Bütçe belirlerken ve kullanırken pandemi sebebi ile pek çok işletmede çalışan kat maliki ve kiracı veya sakinin zor durumda olabileceği olağanüstü durumda olduğumuzu yöneticiler olarak unutmamamız gerekir. Yeter sayı ile saklı olan kararlarda eğer yeter sayı sağlanmışsa kararın iptali söz konusu değildir. Bununla birlikte kat maliklerinden sağlık sebepleri, kısıtlamalar veya virüs bulaş riski korkusu ile katılamayanlar ve yine aynı gerekçelerle vekalet veremeyenler olacağından yönetici ve yönetim kurulunun alınan kararlar ile ilgili olarak, kat mülkiyeti kanunundaki şartları yerine getirdiğini ispat etmesi külfeti bulunmaktadır. Yeter sayı olmadan alınan kararların mahkeme tarafından iptali zor değildir. Özet olarak maddi ve manevi külfete sokacak kararların bu dönemde alınması doğru değildir. Özetle koronavirüs ile mücadele kapsamında alınan tedbirlerin bölgesel ve bireysel içerikleri nedeni ile herhangi bir otoritenin aldığı kararın bizi virüs bulaş riskinden korumayacağı göz önünde bulundurulduğunda kat malikleri genel kurullarının ertelenmesi konusunda; iyi niyet çerçevesinde incelendiğinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI VE ALINAN KARARLARIN UYGULANMASI Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK Makalenin son güncellenme tarihi 30/04/2020 KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ TOPLANTI ZAMANI VE YETER SAYISI 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27’inci maddesi gereğince, ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartı ile, bu kurul tarafından kararlaştırılır. 29’uncu madde gereğince ise, Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı’nda yeter sayı ise yine aynı kanunun 30’uncu maddesine göre, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. Bu nedenle, alınacak her bir kararla ilgili olarak kanunun aradığı toplantı ve karar yeter sayılarına bakılarak karar alınmalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ve Türk Medeni Kanunu’ndaki ilgili hükümler uyarında, binadaki bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payları aynı hak olduğu nedeniyle bu ayni haklara ilişkin olarak Bina Yönetim Kurulu veya Bina Yöneticisi, kat ve arsa payı maliklerinin oybirliği ile karar almadan dava açamaz. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/18-165, K. 2015/2925, T. tarihli kararında Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi taşınmazlarda yönetim kurulunun kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat davası açamayacağı, kat maliklerinin oybirliğiyle birlikte dava açabileceği yönünde karar vermiştir. Yine kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olark bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında da Kat Malikleri Kurulu veya Şite Genel Kurulu toplantı ve karar yeter sayıları Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki genel düzenlemelerden farklı olarak düzenlenmiştir. Anılan düzenleme gereğince; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Böyle bir kararın alınabilmesi ve alındığında da geçerli olabilmesi için, arsalarda hisse sahiplerinin, binalarda ise kat maliklerinin veya kat irtifakı tapulu maliklerin ilgili kanunlarda belirtilen usullere uygun olarak toplantıya davet edilmeleri ve toplantıya katılan sayısına bakılmaksızın tapudaki hissedarların hisse oranına göre üçte ikisi çoğunluğu ile alınması gerekir. KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA OY HAKKI ve VEKALETEN TEMSİL 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31’inci maddesi gereğince, her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. KAT MALİKLERİ KURULUNCA VERİLEN KARARLARA UYULMAMASI VE HAKİMİN MÜDAHALESİ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi gereğince, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir. Bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, idarî para cezası verilir. 25’inci madde hükmü saklıdır. Apartmanlar ve siteler, birden fazla ailenin ayni bina veya site içinde kendi bağımsız bölümleri olan dairelerinde fakat aynı zamanda bu bağımsız bölümlerin birlikte kullandığı ortak sosyal alanlarda yaşamın sürdüğü alanlardır. Bu nedenle, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kullanılmasında kişi ve ailelerin haklarına karşılıklı riayet ve adaletin sağlanması için kat mülkiyeti kanununda hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Dolayısıyla, aparman ve sitelerde yaşayış ve yönetim kuralları Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir diyebiliriz. Apartmanlar ve sitelerde yapılacak Kat MalikleriKurulu Toplantılarının öncesinde, toplantı sırasında ve toplantı sonrasında uyulacak kuralların, toplantı ve karar yeter sayılarının, genel giderlerin, kalıcı giderlerin, esaslı tamiratların, esaslı değişikliklerin, ayni hakların ve diğer kat mülkiyeti konularının düzenlendiği hukuki mevzuata uygun olarak yapılmayan toplantılarda alınacak kararların iptal edilebilirliği gündeme gelecektir. Böyle bir durumda konunun yargıya taşınması halinde ise yıllar süren yargılamalar söz konusu olacaktır. Bu durumda da yapılacak faydalı ve esaslı işlerin yapılması bir başka bahara ertelenmiş olacak, yapılan masraflar da boşa gidecektir. Bu nedenlerden dolayı, Kat Malikleri Kurulu, Site Genel Kurulu ve diğer toplu yaşam alanlarında yapılacak toplantıların öncesinde ve sonrasında konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması telafisi güç zararlara duçar olunmasının önüne geçecektir. Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz. Skip to content ANASAYFAHAKKIMIZDA HakkımızdaVideolarımızHaberlerE-KatalogPAKETLER Finans PaketiTeknik PaketMobil Teknik PaketOperasyon Yönetim PaketiConnect PaketiÖZELLİKLERREFERANSLARİLETİŞİMGİRİŞ YAP Site Yönetim Toplantıları Hakkında Bilinmesi Gerekenler Site Yönetim Toplantıları Hakkında Bilinmesi Gerekenler Günümüzde şehirler büyüyerek daha kalabalık bir hale geldikçe, insanların barınma ihtiyaçları da farklılaşmaya siteler oluşturulmaya başlanmıştır. Bununla beraber toplu yaşamanın gereklilikleri de ortaya çıkmakta ve site yönetimleri oluşturularak, insanların daha rahat bir biçimde yaşaması sağlanmaktadır. Birden fazla konutun bulunduğu siteler, site yöneticileri tarafından yönetilmektedir. Yöneticiler de zaman zaman kat malikleri kurulu toplantısı düzenlemekte ve bu toplantılarda site hakkında önemli konular konuşulmakta, kararlar alınmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesi’ne göre, apartman yönetimleri yılda 1 defadan az olmamak kaydıyla toplantı yapmak zorundadır. Site gibi toplu yapılarda ise bu yılda en az 2 kere yapılmak durumundadır. Önemli bir sebebin çıktığı olağanüstü durumlarda ise acil toplantılar düzenlenebilmektedir. Bu toplantının yapılması istenen tarihten en az 15 gün önce bütün kat malikleri zaman ve toplantının yapılma sebebi hakkında bilgilendirilmelidir. SİTE YÖNETİM TOPLANTILARI NEDEN YAPILIR? Site yönetimleri, sitelerin gayelerine uygun bir biçimde kullanılması, bakımı, korunması ve gerekirse onarımı için gerekli tedbirleri almak durumundadır. Bunun için de yönetim olarak toplantılar yapılmakta ve kararlar alınmaktadır. Eğer yönetim planında aksi bir madde yoksa, kat maliklerini toplantıya çağırma görevi sadece yöneticiye aittir. Bu hem olağan hem de olağanüstü toplantılar için geçerlidir. Site yönetim toplantılarda kararlar ise oy çokluğu düsturu ile alınmaktadır. SENYONET YANINIZDA Bizler de firma olarak sizlere site yönetim yazılımı sunmakta ve tüm yönetim planlarınızı etkin ve kolay bir biçimde yönetmenizi sağlamaktayız. Senyonet’in geniş kapsamlı özellikleri sayesinde site yönetiminde ihtiyaç duyduğunuz her şey sizin yanınızda olmaktadır. Firmamızın size sunduğu bu yazılım sayesinde yönetim toplantı tutanaklarını kayıt altına alabilmekte raporlama da yapabilmektesiniz. Senyonet site yönetim programı sizlere şu özellikleri sunmaktadır Kolay aidat toplama Güvenlik kontrolleri Bakım ve tadilat işlemlerinin kontrollerinin kolaylaşması En doğru ve güncel raporlama hizmeti Site sakinlerinin istek ve şikayetlerinin takibi Malzeme yönetimi Bütçeyi takip etme Duyuru, etkinlik ve anket oluşturma Yönetici ve müşterileri belirli durumlarda e-mail aracılığı ile bilgilendirme İletişim Formu[contact-form-7 id="5" title="Senyonet Form"] mustafavatansever2021-04-22T184046+0300 Lütfen telefon numaranızı girin, en kısa zamanda sizi arayalım. teşekkür ederim Yakında seni arayacağız Lütfen geçerli bir telefon numarası giriniz Senyonet, siz kullanıcılarımıza en iyi hizmet deneyimini sunabilmek adına çerez cookie kullanmaktadır. İnternet sitemizi kullanmaya devam ederek çerez kullanımını kabul ettiğinizi anlıyoruz. Çerez kullanımına ilişkin ayrıntılı bilgi için lütfen KVKK Aydınlatma Metnimizi Metni

apartman olağanüstü genel kurul toplantısı